مورداجاره:
مورد اجاره ممكن است اشياء باشد يا حيوان باشد يا انسان.
اجاره دهنده را در مورد اجاره اشياء وحيوان «موجر»واجاره گيرنده را «مستأجر»و عوض منافع را «اجرة المسمي» يا« اجاره بها» مي گويند.ولي در مورد اجاره انسان شخصي كه موضوع اجاره است«اجير » وكسي را كه از منافع آن شخص (اجير) استفاده مي كند «مستأجر» ومال الاجاره را« اجرت» مي گويند.(ماده 512ق.م)
مطالب عقد اجاره را در چند بخش مورد بحث قرار مي دهيم :
بخش اول:شرايط عقد اجاره:اجاره به اعتبار اينكه يكي از عقود معين به شمار مي رود داراي شرايط عمومي است و از طرفي،دارای شريط اختصاصي نيز مي باشد كه به اقتضاي اينكه مورد اجاره اشياء باشند يا حيوان يا انسان متفاوت است . ما ابتدا شرايط عمومي را بيان مي كنيم .سپس شرايط اختصاصي را به اعتبار مورد اجاره بيان مي كنيم.
بند اول : شرايط عمومي :
اجاره به اقتضاي اينكه يكي از عقود معين مي باشد بايد شرايط عمومي براي صحت معاملات را داشته باشد . بنابر اين:
1- بايد طرفين داراي قصد ورضا باشند واگر طرفين يا يكي از آنان قصد معامله را نكنند معامله (اجاره ) باطل خواهد بود.
2- جهت عقد با يد مشروع باشد . چنانچه جهت عقد نامشروع باشد ودر زمان انعقاد عقد اجاره به آن تصريح شود عقد اجاره باطل خواهد بود.مانند اينكه مستأجر به قصد داير كردن مركز فساد خانه اي را اجاره نمايد ودر هنگام عقد به اين قصد خود تصريح كند.
3- اهليت طرفين : با توجه به اينكه با انعقاد عقد اجاره هريك از موجر ومستأجر در اموال خود تصرف مي كنند .(موجر منافع را به مستأجر تمليك ومستأجر اجاره بها را به موجر تمليك مي نمايد.)بنا براين بايد همانند طرفين عقد بيع (كه بحث آن گذشت) داراي اهليت استيفاءباشند.
 - مورد معامله :در عقد اجاره مورد معامله شامل دومورد است الف: منفعتي كه از سوي موجر در اجاره اشياء وحيوان واز سوي اجير در اجاره انسان به مستأجر تمليك مي شود. ب:عوض آن منفعت يا اجاره بها كه از ناحيه «مستأجر» به موجريا در مورد اجاره انسان به« اجير» تمليك مي شود.
 مورد معامله در عقد اجاره همانند ساير عقود بايد داراي شرايطي باشد:
الف:ماليت داشته باشند .
 : داراي منفعت عقلايي باشند
ج: تسليم آنها ممكن باشد.(ماده 470ق.م)
د: معلوم ومعين باشند:
 معلوم بودن منفعت به اين است كه:
اولاً: عين مستأ جره معلوم و معين باشد .قانون مدني در ماده 472 مي گويد:« عين مستأجره بايد معين باشد واجاره عين مجهول يا مردد باطل است»
بايد توجه داشت كه عين مستأجره ممكن است :
• عين معين خارجي باشد مانند اينكه علي خانه خود را به مدت يكسال به حسن اجاره مي دهد.
• عين كلي باشد مانند اينكه دانشگاه براي اردوي دانشجويان خود به يك دستگاه اتوبوس نياز دارد وبه متصدي حمل نقل مسافر كه داراي تعداد زيادي اتوبوس مي باشد مراجعه ويكدستگاه اتوبوس براي مدت سه روز اجاره مي كند بدون اينكه اتوبوس مشخصي را به عنوان عين مستأجره تعيين كنند.
ثانیا: كيفيت ونوع منفعت هم معلوم باشد مثلا اگر مورد اجاره حيواني باشد باید در عقد اجاره مشخص گردد كه حيوان براي سوار شدن به اجاره داده شده است يا براي حمل بار و...بنابر اين اگر نوع منفعت مشخص نشود و مجهول باشد اجاره باطل است.
 الثا: مقدار منفعت بايد معلوم باشد.معلوم بودن مقدار منفعت در اجاره اشياء به اين است كه زمان آن مشخص باشد .مانند اينكه خانه اي براي مدت يكسال به اجاره واگذار شود .(ماده 468ق.م)ودر اجاره حيوان به تعيين مدت يا مسافتي است كه حيوان بايد شخص (راكب ) يا بار (محموله) را حمل نمايد.(ماده 507 ق.م)
بند دوم: شرايط اختصاصي:
الف : اجاره اشياء:
چنانچه مورد اجاره اشياء باشد بايد داراي شرايط زير باشد.
1- تعيين مدت : در عقد اجاره اشياء بايد مدت معين باشد .دليل اين امر اين است كه چنانكه بيان شد يكي از راههاي تعيين مقدار منفعت ،اين است كه مدت آن تعيين شود.وچنانچه مدت عقد اجاره مجهول باشد ،عقد اجاره باطل خواهد بود.(ماده 468 ق.م)
 عيين مدت در عقد اجاره به اين است كه ابتدا وانتهاي آن مشخص باشد. ابتداي مدت اجاره ممكن است از زمان عقد اجاره شروع شود وممكن است با فاصله از آن شروع شود.مثلا در اول سال 1387« علي» عقد اجاره را با«حسن» منعقد مي كند وابتداي عقد اجاره را اول مهر 1387 تا اول مهر 1388 قرار مي دهد.
 ه هرحال آنچه در تعيين مدت ضرورت دارد، اين است كه انتهاي آن مشخص باشد واگر ابتداي آن مشخص نشود مدت عقد اجاره از زمان انعقاد عقد محسوب مي شود.(ماده 469ق.م)
ممكن است طرفين در عقد اجاره مدت تعيين نكنند ، ولي مال الاجاره را از قرار روز يا ماه يا سال تعيين نمايند.در اين صورت اجاره حسب مورد براي يك روز يا يك ماه يا يكسال واقع مي شود. (ماده 501 ق.م)
 بعضي از نويسندگان حقوق مدني حكم ماده مذكور را مغاير با مقررات راجع به عقد اجاره دانسته ومعتقدند در اين فرض مدت عقد اجاره مجهول است وقاعده اين است كه عقد اجاره باطل باشد .وبايد حكم ماده 501 ق.م را يك حكم استثنائي تلقي كرد . لكن به نظر مي رسد قانونگذار در فرض يادشده در مقام تفسير ارده طرفين چنين فرض كرده است كه وقتي طرفين بدون تصريح به مدت عقد اجاره ، اجاره بها را براساس روز يا ماه يا سال تعيين مي كنند، در حقيقت مي خواهند اجاره را براي همان مدت منعقد نمايند.
2- إمكان استفاده از مورد اجاره : روشن است كه إمكان استفاده از عين مستأجره با تسليم آن ملازمه دارد .بنابر اين اگر عين مستأجره تسليم مستأجر نشود، در حقيقت إمكان إنتفاع وبهره برداری ميسر نشده است ودر نتيجه عقد اجاره باطل است.(ماده 470 ق.م)
البته ممكن است عدم امكان استفاده از عين مستإجره ناشي از عدم تسليم نباشد بلكه به خاطر عذر ديگري باشد . در صورت وجود عذر ممكن است:
الف : عذر عام باشد: مانند اينكه اتومبيلي را به قصد زيارت به مقصد كشور عراق كرايه كرده است و در اثر مسائل سياسي مرز عراق بسته مي شود. در اين فرض عقد اجاره باطل مي شود.
ب: عذر خاص ومستند به مستأجر باشد .مثلا در مثالي كه در بند «الف» بيان شد علت عدم امكان مسافرت به عراق اين باشد كه مستأجر مريض ودر بيمارستان بستري شود.در اين فرض عقد اجاره باطل نمي شود.زيرا منافع در اختيار مستأجر بوده واو مي توانسته است از منافع استفاده كند و مريض شدن او علتي است كه به شخص مستأجر مر بوط مي شودودر عقد اجاره تأثيري ندارد.


3- امكان استفاده از عين مستأجره با بقاي عين آن .
مطابق ماده 471 ق.م يكي از شرايط صحت عقد اجاره اين است كه عين مستأجره از اموالي باشد كه استيفاي منفعت از آن با بقاي عين آن ممكن باشد مانند خانه اتومبيل و... بنابراين اگر مورد اجاره ، مثلا چند عدد نان باشد .با توجه به اينكه انتفاع از نان با از بين رفتن آن ملازمت دارد لذا إجاره آن صحيح نمي باشد. البته اگر چند عدد نان يا مواد خوراكي ديگر مثل ده كيلو گردو براي در معرض نمايش قرار دادن در نمايشگاه اجاره شود اين عقد اجاره صحيح خواهد بود.
4- مالكيت موجر نسبت به منافع عین مستأجره:
موجر لازم نيست مالك عين مستأجره باشد بلكه همينكه مالك منافع باشد يا از سوي مالك منافع نمايندگي داشته باشد كفايت مي كند (ماده 473ق.م).بنابر اين:
الف:طبق مقررات قانون مدنی، مستأجر براي مدتي كه مالك منافع است مي تواند آن را به ديگري اجاره دهد مگر اينكه خلاف ]آن شرط شده باشد.(ماده474 ق.م) مثلا مستأجر براي مدت ده سال خانه اي را إجاره كرده است در خلا ل اين مدت ده سال مي تواند عين مستأجره را به هركس كه بخواهد اجاره دهد مگر اينكه موجر شرط خلاف كرده باشد.(البته در اين مورد دربين فقهاء اختلاف است)
ب: موقوف عليهم نمي توانند براي مدتي بيش از زمان حيات خود مورد وقف را به إجاره واگذار كنند. وبا فوت موقوف عليهم اجاره باطل مي شود زيرا فقط براي مدت حيات خود مالك منافع موقوفه بوده اند.(ماده 497ق.م)
ج:اگر متولي به رعايت مصلحت وقف آنرا به اجاره واگذار كند با فوت او إجاره با طل نمي شود زيرا متولي مالك منافع نبوده است. (ماده 499 ق.م)
در مورد كسي كه به ولايت از صغير يا محجوري مال او را إجاره مي دهد با زايل شده سمت او به واسطه كبير شدن ورشد صغير يا محجور ، اينكه آيا اجاره نسبت به باقي مانده مدت اجاره ، نافذ است ياخير اختلاف است . ولي مي توان با وحدت ملاك از ماده «497 ق.م» گفت كه عقد اجاره پس از كبر ورشد مولي عليه نافذ است.
5- اجاره مال مشاع: هريك از مالكين مشاعي ملك مي توانند سهم خود را بدون رضايت ديگر شركاء به اجاره واگذار نمايند لكن تسليم مال مشترك منوط است به رضايت تمام شركاء.دليل اين امر اين است كه شركاء از تصرفات حقوقي ممنوع نيستند بلكه صرفا تصرفات مادي آنان بايد با إذن تمام شركاء باشد.(ماده 475 ق.م)ودرمانحن فیه اصل اجاره سهم مشاع ،که یک تصرف حقوقی است نیازبه اجازه بقیه شرکاء ندارد لکن تحویل مستأجر دادن عین مستأجره که یک تصرف مادی است نیاز به اجازه سایرشرکاءدارد.
بحش دوم:آثار واحكام إجاره:
1- تمليكي يا عهدي بودن عقد اجاره:
همانطور که مورد معامله درعقد بیع ممکن است کلی باشد یا عین معین خارجی در مورد اجاره نیز عین مستأجره ممکن است:
الف: عین معین خارجی باشد :مانند اینکه خانه معینی یا حیوان معینی به اجاره داده شود.مثلا «علی»خانه خودرا برای مدت یکسال به «تقی»اجاره دهد .در این فرض عقد اجاره تملیکی است.یعنی منافع عین مستأجره(خانه)برای مدت یکسال به مستأجر تملیک می گردد.
ب:عین کلی باشد: مانند اینکه طبق قرارداداجاره «علی» یک دستگاه «اتومبیل»به صورت کلی وبدون اینکه معین شود،از«تقی»که دارای اتومبیلهای متعددی است، برای مدت معین یا مسافت معین اجاره می نماید.دراین فرض مورداجاره کلی است وعقد اجاره عهدی خواهد بود.یعنی منافع مورد اجاره بعد از تعیین وتسلیم مورد اجاره به مستأجر به ملکیت مستأجر درمی آید.هرچند در قانون مدنی تقسیم بندی صریحی در مورد تقسیم عین مستأجره به معین وکلی دیده نمی شود لکن قانونگذاردرمواد 482و510ق.م به إمکان کلی بودن عین مستأجره در عقد اجاره تصریح شده است.
2- لازم بودن عقد اجاره (ماده 479 ق.م)
اجاره از عقودلازمه است.بنابراین طرفین عقد اجاره بدون تراضی یا بدون اینکه یکی ازموجبات فسخ (خیارات)محقق شود حق فسخ عقد اجاره را ندارند.
 نانکه می دانیم از نتایجی که بر عقود جایزه مترتب می شود این است که با فوت یکی ازطرفین، عقد منفسخ می شود .اماچون عقد اجاره لازم است لذا بافوت موجر يا مستأجر باطل نمي شود مگردرمواردزیر:
الف :موجر فقط براي مدت عمر خود مالك منافع بوده است.
چون یکی از شرایط عقد اجاره این است که باید موجر مالک منافع باشد .درفرضی که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع بوده است ،بافوت او عقد اجاره باطل می شود. مثلا اگر شخصی حق انتفاع از خانه ای را برای مدت عمر خود داشته است وآنرا اجاره داده است ،با فوت او (موجر) اجاره باطل می شود.(ماده 497ق.م)
ب: شرط مباشرت مستأجر در استيفاء منافع شده باشد:یکی دیگر از مواردی که عقد اجاره با فوت یکی ازطرفین باطل می شود ،موردی است که شرط مباشرت مستأجر در استیفای منافع شده باشد در این صورت با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می شود.(ماده 497ق.م).

اجاره جلسه دوم:
تكاليف موجر:
1- تسليم مورد اجاره :
شكي نيست كه هدف مستأجر از اجاره، استيفاي منفعت است واين جز با تسليم مورد اجاره امكان ندارد بنابراين موجر مكلف است مورد اجاره را به مستأجر تسليم نمايد .در اين مورد ماده 476ق.م مي گويد:«موجر بايد عين مستأجره را تسليم مستأجر كند ودر صورت امتناع،موجر اجبار مي شودودر صورت تعذر مستأجر خيار فسخ دارد.»
عدم تسليم عين مستأجره مي تواند چند صورت داشته باشد:
صورت اول: خود موجر قادر به تسليم مبيع نيست .
عدم قدرت بر تسليم ممكن است:
الف:به اين دليل باشد كه پس از عقد مشخص شود ، عين مستأجره قبل از عقداجاره تلف شده است وعدم قدرت موجر بر تسليم به لحاظ تلف آن قبل از عقد بوده است.در اين فرض عقد اجاره باطل است.(حكم اين فرض همانند حكم تلف مبيع قبل از عقد بيع است)(ماده 470ق.م)
ب: موجر در زمان عقد اجاره قادر به تسليم عين مستأجره بوده است لكن به علت تلف مورد اجاره قبل ازقبض، قادر به تسليم آن نيست. در اين فرض نيز همانند تلف مبيع قبل از قبض عقد اجاره نسبت به آينده باطل خواهد شد.(ماده 470ق.م)
صورت دوم: موجر علي رغم اينكه قدرت بر تسليم دارد ازتسليم مبيع امتناع مي كند.دراين فرض مستأجر حق دارد:
الف: مستأجر مي تواند با استفاده از حق حبس از پرداخت اجاره بها امتناع كند.زيرا تازماني كه عين مستأجره به او تسليم نشده است منفعت نيز به قبض او در نيامده است .بنابراين مي تواند تا زماني كه موجر به تعهد خود عمل نكرده است از انجام تعهد خود نيز امتناع كند. .از آنجا كه منافع عين مستأجره به موازات انقضاي مدت تلف مي شود وازبين مي رود به همان نسبت نيز موجر مستحق اجاره بها نخواهد بود.
ب: مستأجر مي تواند با مراجعه به دادگاه الزام موجر را به تسليم عين مستأجره بخواهد .وچنانچه الزام او به تسليم مورد اجاره ممكن نباشد مي تواند اجاره را فسخ كند.(ماده 476 ق.م).
 حل تسليم :
در موردي كه مورد اجاره ملك است بايد تسليم به اقتضاي طبيعت آنها در محل وقوع آنها صورت گيرد مگر اينكه عرفا تسليم آن در محل ديگر نيز ممكن باشد .كه در اين صورت بايد تسليم در محل وقوع عقد باشد مانند كليد آپارتماني كه به اجاره داده شده است عرفا در محل عقد اجاره بايد تسليم شود .
اما اگر مورد اجاره از اموال باشد مانند كاميوني كه به اجاره داده شده است در اين صورت اگر به محل تسليم مورد اجاره در عقد تصريح نشده است بايد در محل وقوع عقد تسليم گردد.(هر چند قانون مدني در اين مورد حكم صريحي ندارد.)
كيفيت تسليم:
قانون مدني در ماده477 تصريح نموده است كه:«موجر بايد عين مستأجره را در حالتي تسليم نمايد كه مستأجر بتواند استفاده مطلوبه را از آن بكند» بنابر اين شخصي كه اتومبيلي را به قصد مسافرت به مقصدي اجاره كرده است ،چنانچه اتومبيل در حالي كه داراي نقص فني است، توسط موجر به مستأجر تسليم گردد در حقيقت موجر به تعهد خود كه تسليم مورد اجاره است عمل نكرده است.
تسليم در فرضي تحقق پيدا مي كند كه مستأجر بتواند استيفاي منفعت مطلوبه را از آن بنمايد .
مزاحمت شخص ثالث:
از موارد ي كه مانع تحقق مفهوم تسليم مي شود فرضي است كه شخص ثالثي براي مستأجر مزاحمت ايجاد نمايد .فرض مزاحمت شخص ثالث در دوصورت قابل بررسي است:
صورت اول:مزاحمت قبل از تسليم:
مزاحمت شخص ثالث قبل از تسليم دو فرض دارد:
الف: شخص ثالث به همراه ادعاي حقي در عين مستأجره براي مستأجر مزاحمت ايجاد مي نمايد.مانند اينكه مدعي مالكيت عين مورد اجاره يا منافع آن شود.در اين فرض شخص مدعي حق ندارد به صرف ادعا مزاحم تسليم مورد اجاره به مستأجر ومانع تسلط او به عين مستأجره شود بلكه ابتدا بايد باطرح دعوي عليه موجر ومستأجر (هردو) حق خود را ثابت نمايد.(ماده 489ق.م)
ب: شخص ثالث بدون ادعاي حقي وبا ايجاد مزاحمت عملي(فیزیکی)، مانع تسلط مستأجر به مورد اجاره مي شود يا مزاحم تصرفات او مي شود.به اين معني كه شخص مزاحم بدون اينكه دعوائي در محكمه مطرح نمايد به زور و قهر وغلبه مانع تسلط مستأجر بر عين مستأجره ومزاحم تصرفات او شود .در اين فرض مستأجر مخير است1- عقد اجاره را فسخ نمايد2-براي رفع مزاحمت و گرفتن اجرت المثل به خود مزاحم رجوع كند. زيرا به موجب عقد اجاره مالك منافع شده است ومزاحم او در استيفاي منافع شده است.(ماده488ق.م)
صورت دوم: مزاحمت پس از تسليم مورد اجاره باشد.
اين صورت نيز دو فرض دارد:
الف: شخص ثالث به همراه ادعاي حقي در عين مستأجره براي مستأجر مزاحمت ايجاد مي نمايد.مانند اينكه مدعي مالكيت عين مورد اجاره يا منافع آن شود.در اين فرض شخص مدعي حق ندارد به صرف ادعا، مزاحم تسليم مورد اجاره به مستأجر ومانع تسلط او به عين مستأجره شود بلكه ابتدا بايد باطرح دعوي عليه موجر ومستأجر (هردو) حق خود را ثابت نمايد.(ماده 489ق.م)
ب: شخص ثالث بدون ادعاي حقي وبا ايجاد مزاحمت عملي(فیزیکی)، مانع تسلط مستأجر به مورد اجاره مي شود يا مزاحم تصرفات او مي شود.به اين معني كه شخص مزاحم بدون اينكه دعوائي در محكمه مطرح نمايد به زور و قهر وغلبه مانع تسلط مستأجر بر عين مستأجره ومزاحم تصرفات او شود.در اين فرض مستأجر حق فسخ وبرهم زدن عقد اجاره را ندارد وتنها مي تواند به مزاحم مراجعه كند .دليل اين امر اين است كه موجر با تسليم مورد اجاره به تعهد خود عمل كرده است ودر مقابل مزاحمت اشخاص ثالث كه بدون ادعاي حقي وصرفا باقهر وغلبه مانع تصرفات مستأجر مي شوند مسئوليتي ندارد.(ماده488ق.م)
خروج عين مستأجره از قابلبيت انتفاع:
ممكن است در اثر عواملي مورد اجاره از قابليت انتفاع قبل از انقضاي مدت اجاره خارج گردد. مانند اينكه در اثر زلزله آپارتمان مورد اجاره در اثر خرابي زياد قابل سكونت نباشد ،از طرفي امكان اعاده آن به حالتي كه قابليت انتفاع وبهره برداري داشته باشد در مدت زمان معقول وجود نداشته باشد ،عقد اجاره نسبت به مدت باقيمانده منفسخ مي شود. در اين مورد ماده 481ق.م مي گويد:« هرگاه عين مستأجره به واسطه عيب از قابليت انتفاع خارج شده ونتوان رفع عيب نمود اجاره باطل مي شود.»
تعبير به بطلان در ماده مذكور مسامحه از ناحيه قانونگذار است ومقصود همان انفساخ عقد است.
2- انجام تعميرات وتحمل مخارج مورد اجاره:
از آنجا كه موجر در قبال منافعي كه در اختيار مستأجر قرار مي دهد اجاره بها دريافت مي كند بايد مخارج تعميرات ضروری وهزينه هايي را كه جهت استفاده از مورد اجاره لازم است بر عهده بگيرد.در اين مورد ماده 486 ق.م مي گويد:« تعميرات وكليه مخارجي كه در عين مستأجره براي امكان انتفاع ازآن لازم است به عهده مالك است ،مگر آنكه شرط خلاف شده يا عرف بلد بر خلاف آن باشد وهمچنين است آلات وادواتي كه براي امكان انتفاع از عين مستأجره لازم باشد.»
همانطور كه در اين ماده تصريح شده است طرفين مي توانند برخلاف حكم اين ماده با هم توافق نمايند و حتي حكم عرف نيز بر حكم مصرح در اين ماده مقدم است به عنوان مثال هزينه آب وبرق وگاز عرف برعهده مستأجر است هرچند از هزينه هايي است كه مي توان گفت براي امكان انتفاع از عين مستأجره لازم است يا هزينه لايروبي قنات مورد اجاره ممکن است عرفا بر عهده مستأجر باشد.
بايد توجه داشت كه مستأجر نمي تواند حكم ماده 486 را چنان موسع تفسير كند كه هزينه هاي غير متعارفي را بر موجر تحميل كند. مثلا بااينكه مورد اجاره در حد تجديد بنا نياز به تعمير دارد وعرف عين مستأجره را تلف شده محسوب مي نمايد. مستأجر خواهان انجام تعميرات مورد اجاره باشد.در اين مورد ماده 496 ق.م مي گويد: «عقد اجاره به واسطه تلف شدن عين مستأجره از تاريخ تلف باطل مي شود. »نكته اي كه بايد توجه داشت اين است كه چنانچه موجر خود اقدام به خراب كردن مورد اجاره كرده باشد مكلف است مورد اجاره را به حال اول در آورد .مگر اينكه اعاده حالت سابق در مدت اجاره ممكن نباشد كه در اين فرض نسبت به منافع از دست رفته در قبال مستأجر ضامن است.
نحوه الزام موجر به انجام تعهد مقرر در ماده 486ق.م:
 اگر در ضمن عقد اجاره موجر به مستأجر نمايندگي بدهد كه در صورت ضرورت ونياز به تعميرمي تواند خود رأسا اقدام به تعمير مورد اجاره نموده وهزينه ها را از اجاره بها كسر كند، در اين صورت مستأجر مجاز است طبق آنچه به او تفويض اختيار شده است اقدام كند در غير اين صورت بايد در فرضي كه موجر از انجام تعهد خود امتناع مي كند با مراجعه به دادگاه الزام او را به انجام اين تعهد بخواهد وحق ندارد از پيش خود مبادرت به انجام تعميرات نمايد .واگر بدن اجازه موجر يا دادگاه اقدام به تعمير مورد اجاره نمايد، حق ندارد هزينه هاي مصروفه بابت تعمير عين مستأجره را از موجر مطالبه كند(ماده 502ق.م)

3- خودداري از انجام تغييراتي كه با مقصود مستأجر از اجاره منافات دارد:
موجر تعهد دارد همواره عين مستأجره را در حالتي نگهدارد كه استيفاي منفعت از آن ممكن باشد. بنابراين حق ندارد در مورد اجاره تغييري بدهد كه مانع بهره برداري مستأجر از مورد اجاره بشود .انجام چنين تغييراتي خود نوعي مزاحمت بشمار مي رود و مثلا موجر حق ندارد در هاي ساختمان را كه به اجاره داده است جمع آوري كند يا پنجره ها را مسدود كند. كه در عمل مستأجر را از حق بهره برداري محروم ميكند . در اين مورد ماده 484 ق.م مي گويد:« موجر نمي تواند در مدت اجاره در عين مستأجره تغييري دهد كه منافي مقصود مستأجر از استيجار باشد.»
حقوق موجر:
موجر به موازات اينكه تكاليفي دارد حقوقي نيز براي او متصور است گذشته از اينكه تمام تكاليف مستأجر(كه اشاره خواهيم كرد) متقابلا حقوق موجر بشمار مي آيد به بعضي از حقوق موجر نيز به نحو خاص اشاره مي كنيم:
1- انجام تعميرات ضروري: چنانچه مورد اجاره نياز به تعميرات يا تغييرات ضروري پيدا كند به نحوي كه تأخير در آنها ممكن است براي موجر خسارات كلي به بار آورد در اين صورت مستأجر حق ندارد مانع موجر در انجام تعميرات شود. حتي اگر انجام اين تعميرات مانع مستأجر از استيفاي منافع گردد. در اين فرض ضرر موجر(مالك) با ضرر مستأجر با يكديگر تعارض مي كند وحكم تعارض در فرض برابري، تساقط است. وپس از تساقط دو ضرر، قاعده تسليط به مالك اجازه مي دهد كه در مال خود تصرف نموده وآن را تعمير نمايد.
در اين مورد ماده 485ق.م مي گويد:«اگر در مدت اجاره در عين مستأجره تعميراتي لازم آيد كه تأخير در آن موجب ضرر موجر باشد ،مستأجر نمي تواند مانع تعميرات مزبوره گردد.اگرچه در مدت تمام يا قسمتي از زمان تعمير نتواند از عين مستأجره كلا يا بعضا استفاده نمايد. در اين صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.»
تشخيص اينكه تعمير ضرورت دارد ياخير با دادگاه است وحكم دادگاه ، بر مبناي داوري عرف (يا با جلب نظر كارشناس) صادر مي شودو موجر حق ندارد به تشخيص خود اقدام نمايد.
2- انتقال مورد اجاره :
 وجر حق دارد در مدت اجاره مالكيت مورد اجاره را به ديگري منتقل نمايد ومستأجر حق ندارد به بهانه اين انتقال عقد اجاره را فسخ كند.مگر اينكه مستأجر چنين حق فسخي را شرط كرده باشد.در اين مورد ماده 498ق.م مي گويد:« اگر عين مستأجره به ديگري منتقل شود اجاره به حال خود باقي است مگر اينكه موجر حق فسخ در صورت نقل را براي خود شرط كرده باشد»
 

اجاره جلسه سوم:
حقوق وتكاليف مستأجر:
1- تكاليف مستأجر:به طور كلي تكاليف مستأجر را در سه امر مي توان خلاصه كرد كه در ماده 490ق.م به آن اشاره شده است:
الف:پرداخت اجاره بها در مواعد معين:
عقد اجاره از زمره عقود تمليكي است وبه محض وقوع آن منافع مورد اجاره به ملكيت مستأجر و«اجرت المسمي» به ملكيت موجر در مي آيد .قبل از اينكه يكي از عوضين(منافع يا اجاره بها) در عقد اجاره به قبض طرف مقابل در آيد هركدام مي توانند بااستفاده از حق حبس از تحويل آنچه به موجب عقد اجاره به ملكيت طرف مقابل در آورده است إمتناع نمايد. اما اگر مثلا اجاره بها مؤجل باشد يا يكي از عوضين تحويل شده باشد ديگر طرف مقابل حق ندارد از تحويل آنچه به طرف مقابل تمليك كرده است امتناع نمايد.
به هرحال طرفين عقد اجاره در مورد اجاره بها ممكن است به يكي از دوصورت زير عمل كرده باشند:
 - براي پرداخت اجاره بها مواعدي قرار داده باشند.
در اين صورت مستأجر مكلف است اجاره بها را در مواعد تعيين شده ودر اقساط معين، پرداخت نمايد .به اين تكليف مستأجر در ماده 490ق.م تصريح شده است:«...ثالثا مال الاجاره را درمواعدي كه بين طرفين مقرر است تأديه كند....»
بيان قاعده استثنائي :
قاعده كلي اين است كه با فوت مديون ديون مؤجل او حال مي شود. اين مطلب در ماده231 قانون امور حسبي آمده است .اين ماده مي گويد: «ديون مؤجل متوفي بعد از فوت حال مي شود»لكن در مورد اجاره بهايي كه موعد پرداخت آن نرسيده است با فوت مستأجر حال نمي شود دليل اين مطلب اين است كه چون استيفاي منافع از مورد اجاره به مرور زمان محقق مي شود قبل از استيفاي منفعت دين هنوز به ذمه مستأجر مستقر نشده است.بنابر اين در اين فرض با فوت مستأجر اقساط مال الاجاره حال نمي شود.در اين مورد ماده 505 ق.م مي گويد: اقساط مال الاجاره كه به علت نرسيدن موعد پرداخت آن برذمه مستأجر مستقر نشده است به موت او حال نمي شود.»
2- براي پرداخت اجاره بها موعدي معين نكرده باشند.
 در اين صورت بايد مستأجرتمام اجره بها را نقدا پرداخت نمايد. زيرا چنانكه بيان شد به محض انعقاد عقد اجاره موجر مالك تمام اجاره بها مي شود .واطلاق عقد اجاره اقتضاء ميكند كه اجاره بها نقدا پرداخت گردد.
ضمانت اجراي عدم پرداخت اجاره بها: به موجب مقررات قانون مدني تأخير در پرداخت اجاره بها حق فسخي براي موجر ايجاد نمي كند .بلكه موجر مي تواند با مراجعه به دادگاه الزام مستأجر را به پرداخت اجاره بها درخواست كند.
ممكن است موجر ومستأجر در ضمن عقد اجاره شرط نمايند چنانچه مستأجر مدت معيني (مثلا ده روز) در پرداخت اجاره بها تأخير نمايد موجر حق فسخ داشته باشد .سؤالي كه در اينجا مطرح مي شود آيا باتأخير مستأجر به مدت مذكور حق فسخ براي موجر محقق مي شود يا اينكه موجر مكلف است مطابق مقررات راجع به خيار تخلف شرط رفتار نمايد ومراحل پيش بيني شده در مواد 237 الي 239را طي كندوفسخ به عنوان آخرين مرحله قابليت اجرا خواهد داشت؟
هرچند از نوشته هاي بعضي از نويسندگاه حقوق مدني چنين برداشت مي شود كه موجر به صرف تأخير مستأجر در پرداخت اجاره بها حق فسخ ندارد بلكه بايد ابتدا الزام اورا به پرداخت اجاره بها از محكمه صالحه تقاضا نمايد(ماده 273ق.م)واگرالزام او ممكن نبود در مرحله بعد حق فسخ براي او محقق مي شود ، لكن با توجه به قسمت اخير ماده 496ق.م كه مي گويد:«.....نسبت به تخلف از شرايطي كه بين موجر ومستأجر مقرر است خيار فسخ از تاريخ تخلف ثابت مي گردد.» مي توان گفت اگر مستأجر از شرايط مقرر بين طرفين در مورد نحوه پرداخت اجاره بها تخلف كند همان ابتداي امر، براي موجر حق فسخ ثابت مي شود .
به هرحال اگر موجر در فرض عدم پرداخت اجاره بها از سوي مستأجرگزينه الزام وي را انتخاب نمود چنانچه اجاره نامه رسمي باشد مي تواند با مراجعه به دفترخانه اي كه اجاره نامه در آن تنظيم شده است تقاضاي صدور اجرائيه نمايد ودفترخانه باصدور اجرائيه آنرا جهت اجرا به دايره اجرائيات ثبت مي فرستد تا اجرائيه اجرا شود واگر اجاره نامه عادي باشد راهي جز طرح دعوي در محكمه صالحه ندارد.
ب:رفتار متعارف در استيفاي منافع وعدم ارتكاب تعدي وتفريط:
يكي ديگر از تكاليف مستأجر در قبال موجر اين است كه از مورد اجاره به صورت متعارف استفاده نمايدواز تعدي وتفريط اجتناب كند. مفهوم تعدي به موجب آنچه در ماده 951ق.م آمده است عبارت است از تجاوز نمودن از حدود إذن يا متعارف نسبت به مال يا حق ديگري.وتفريط هم به شرح آنچه در ماده 952ق.م آمده است «عبارت است از ترك عملي كه به موجب قرارداد يا متعارف براي حفظ مال غير لازم است.»به هرحال مستأجر تكليف دارد از تعدي وتفريط نسبت به عين مستأجره پرهيز كند به عنوان مثال اگر اسبي را كه براي سواري به او اجاره داده شده است از آن براي بار كشي استفاده كند مرتكب تعدي شده است واگر در نگهداري از اين اسب كوتاهي نمايد مثلا به مقدار كافي به او علوفه ندهد يا در شب سرد زمستان اورا در بيرون از اصطبل نگاهدارد ودر اثر سرما تلف شود مرتكب تفريط شده است.
پيامد تعدي وتفرط مستأجر:
چنانكه مي دانيم مستأجره نسبت به عين مستأجره ضامن نمي باشد زيرا او امين موجر محسوب مي شودمگر اينكه در مورد عين مستأجره مرتكب تقصير(تعدي وتفريط) شده باشد. در اين صورت ضامن خواهد بود اعم از اينكه تلف عين مستأجره به فعل او مستند باشد ياخير؟در اين مورد ماده 493ق.م مي گويد:«مستأجر نسبت به عين مستأجره ضامن نيست به اين معني كه اگر عين مستأجره بدون تعدي يا تفريط او كلا يا بعضا تلف شود مسئول نخواهد بود ،ولي اگر مستأجر تفريط يا تعدي نمايد ضامن است اگرچه نقص در نتيجه تفريط يا تعدي حاصل نشده باشد.
چنانچه مستأجر مرتكب تعدي ويا تفريط در مورد اجاره شود دو حالت تصور مي شود:
1- موجر قادر به منع مستأجر از ارتكاب تعدي وتفريط است .در اين فرض مي تواند از تعدي وتفريط مستأجر جلوگيري كند وحق فسخ اجاره را ندارد.
2- موجر قادر به جلوگيري مستأجر از ارتكاب تعدي يا تفريط نيست. در اين فرض به حكم ماده492ق.م حق دارد اجاره را فسخ نمايد.
در اين جا لازم است دو سؤال مطرح نمائيم:
سؤال اول : آيا چنانچه موجر بر مستأجرمطلقا شرط ضمان كرده باشد (حتي در فرضي كه مستأجر مرتكب تعدي يا تفريط نشود)آيا اين شرط نافذ است ياخير ؟
در اين مورد قانون مدني پاسخ صريحي ندارد ولي بعضي از نويسندگان قانون مدني با اخذ وحدت ملاك از ماده 642ق.م وبا اين استدلال كه در عقد عاريه نيز مستعير امين معير محسوب مي شود.حال آنکه شرط ضمان مستعیر(به صورت مطلق یعنی چه مرتکب تعدی وتفریط شده باشد یاخیر) به موجب ماده 642ق.م جایز است و عقد عاريه خصوصيتي نسبت به عقد اجاره ندارد تا حكم ماده مذكور حكمي استثنائي تلقي شود اين نظر را تقويت كرده اند كه در عقد اجاره نيز مي توان شرط نمود كه مستأجر در همه حال ضامن عين مستأجره باشد.
سؤال دوم: آيا شرط عدم ضمان مستأجر (اعم از اينكه تعدي يا تفريط كرده باشد يا خير) نافذ است؟
در پاسخ به اين سؤال نظرات متعددي بيان شده است :
نظر اول : بعضي از آنجا كه اين قرارداد را خلاف قانون (مواد328و331ق.م ) ميدانند لذا اعتقاد دارند چنين شرطي باطل وبلا اثر است .
نظر دوم: عده ديگر معتقدند با توجه به اصل آزادي اراده در قراردادها چنين شرطي فاقد اشكال است وحكم ماده 331 ق.م (اصل مسئوليت ناشي از تسبيب) را از جمله احكام وقواعد تكميلي (ونه امري ) ميدانند.
 ظرسوم: دسته سوم هم قائل به تفصيل هستند و معتقدند اگر تلف يا نقصان ايجاد شده عمدي يا در حكم عمدي باشد شرط عدم مسئوليت مانع مسئوليت مستأجر نمي شود زيرا در اين مورد شرط مذكور مخالف نظم عمومي است. اما اگر تلف يا نقصان صرفا در اثر تقصيري باشد كه حدوث تلف يا نقصان نتيجه حتمي آن نباشد به حكم شرط عدم مسئوليت مي توان گفت مستأجر ضامن نيست.
  ج:استيفاي منفعت به نحو مقرر در اجاره :
 رفين عقد اجاره در زمان انعقاد عقد اجاره در مورد نحوه استيفاي منافع ممكن است يكي از
دو فرض را در پيش گيرند:
1- نحوه مصرف مورد اجاره را در عقد اجاره معين نمايند.به عنوان مثال در اجاره آپارتمان مورد اجاره قيد كنند كه مستأجر از آن براي سكونت استفاده كند.در اين صورت مستأجر حق ندارد از اين آپارتمان براي غير سكونت استفاده نمايد ومثلا از آن براي دفتر شركت يا دفتر وكالت استفاده كند.در اين مورد قانون مدني در ماده 490ق.م مي گويد:«....عين مستأجره را براي همان مصرفي كه در اجاره مقرر شده ودر صورت عدم تعيين در منفع مقصوده كه از اوضاع واحوال استنباط مي شود استعمال نمايد.»
چنانچه مستأجر مورد اجاره را در غير آنچه معين شده است مصرف نمايد ،ضمانت اجراي آن را قانونگذار در ماده 492ق.م بيان كرده است .به موجب اين ماده ابتدا موجر بايد در صدد منع مستأجر برآيد وبراي منع مستأجر نيز نمي تواند خودسرانه عمل كند بلكه بايد به دادگاه مراجعه كند واگر منع مستأجر ممكن نبود در اين صورت حق فسخ دارد.
بنظر مي رسد ضمانت اجراي تخلف موجر در نحوه استفاده از مورد اجاره باتوجه به پيچ وخمهاي موجود در رسيدگي دادگاه در عمل كارساز نباشد.زیرا باتوجه به طولانی بودن مواعد رسیدگی در دادگاهها تا زمان صدور حکم وقطعیت آن چه بسا مستأجر به مقصود خود در بهره برداری خود سرانه ازعین مستأجره رسیده ومدت اجاره نیز منقضی شود.مگر اینکه موجر با تقاضای دستور موقت بخواهد که دادگاه از استیفای منفعت از سوی مستأجر به غیر آنچه در عقد اجاره تعیین شده است جلوگیری نماید.
تبصره:گاهي ممكن است طرفين اجاره منفعتي را در عقد اجاره معين كنند . مثلا قيد كنند كه مستأجر از مورد اجاره براي شغل ساعت فروشي استفاده كند ولي از اوضاع واحوال مشخص شود كه منظور آنان ساعت فروشي به نحو خاص خصوصيتي نداشته بلكه منظور طرفين از قيد ساعت فروشي به عنوان نمونه بوده وطرفین خواسته اند به صورت کلی نوع شغلی را که مستأجر باید در مورد اجاره دایر کند، تعیین نمایندوساعت فروشی به نحو خاص مورد نظر طرفین نبوده است..در اين فرض مستأجر مي تواند از مورد اجاره استفاده منفعتي را بكند كه از حيث ضرر مساوي يا كمتر از منفعت معينه باشد.(ماده491ق.م)
2- طرفين در عقد اجاره مورد مصرف را مشخص نكرده باشند . در اين فرض مستأجر حق ندارد به بهانه عدم تعيين مصرف اجاره ،هرنوع استيفائي كه خود مصلحت مي داند بعمل آورد مثلا منزل مسكوني را تبديل به مرغداري كندو... بلكه بايد عين مستأجره را در موردي استعمال كند كه اوضاع واحوال حكم مي كند مثلا اگر مغازه اي را در خياباني كه مغازه هاي آن به شغلهاي ظريف مانند ساعت فروشي يا جواهر فروشي اشتغال دارنداجاره كرده است در همين موارد يا موارد مشابه استفاده نمايد وحق ندارد مثلا تعميرگاه ماشينهاي سنگين در آنجا افتتاح كند. در اين مورد قانون مدني درقسمت اخير ماده 490ق.م مي گويد:«....عين مستأجره را براي همان مصرفي كه در اجاره مقرر شده ودر صورت عدم تعيين در منافع مقصوده كه از اوضاع واحوال استنباط مي شود استعمال نمايد.»

 
عقد اجاره جلسه چهارم
:در مورد تكاليف مستأجردر جلسه گذشته صحبت كرديم .اما در مورد حقوق مستأجر بايد گفت تكاليف موجر متقابلا حقوق مستأجر محسوب مي شود .مثلا انجام تعميرات ضروري كه از تكاليف موجر بود حقي است براي مستأجر كه مي تواند آن را از موجر مطالبه نمايد.يا عدم تغييرات منافي حق مستأجر در عين مستأجره كه از حقوق وي بشمار مي رود.بنابر اين از تكرار آنها خودداري مي كنيم.
 كن لازم است به يكي از حقوق مستأجر كه تاكنون از آن بحث نكرده ايم به نحو خاص اشاره نمائيم وآن اينكه : مستأجر به موجب مقررات قانون مدني حق دارد مورد اجاره را براي مدتي كه مالك منافع است به ديگري اجاره دهد .(البته مقررات قانون موجر ومستأجر مصوب1356درمورد اماکن تجاری حکم دیگری دارد.) مگر اينكه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.در اين مورد ماده 474ق.م مي گويد:«مستأجر مي تواند عين مستأجره را به ديگري اجاره دهد مگر اينكه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.»
انحلال عقد اجاره:
اجاره به يكي از اسباب زير منحل مي شود:
 - بطلان عقد اجاره
2- فسخ اجاره
3- انقضاي مدت اجاره
حال هريك از اين اسباب را به صورت جداگانه بررسي مي كنيم:
 لف: بطلان عقد اجاره:
 طلان اجاره
1- ممكن است مسنند به فقدان يكي از شرايط اساسي صحت عقد باشد . مانند اينكه مالك اهليت تصرف نداشته است يا جهتي كه در عقد اجاره تصريح شده است مشروع نبوده است در اين صورت بطلان عقد اجاره به گذشته هم سرايت مي كند ومانند اين است كه از ابتدا هيچ پيمان وعقدي بسته نشده است .به عنوان مثال «علي » كه فاقد اهليت بوده وفرضا سفيه بوده است آپارتمان خود را به «سعيد»به مدت يكسال از قرار ماهي ده هزار تومان اجاره داده است بعد از شش ماه كه« سعيد» از مورد اجاره استيفاي منافع كرده است .ولي قهري «علي » متوجه شده است وعقد اجاره را رد كرده وتنفيذ نكرده است. در اين فرض عقد اجاره از همان ابتدا محكوم به بطلان است .وبايد تمام مال الاجاره اي كه «سعيد» پرداخته است به او برگردد از طرف ديگر« علي» هم مستحق اجرت المثل منافعي است كه سعيد از عين مستأجره استيفاء كرده است.به عنوان مثال اگر اجرت المثل ماهيانه مورد اجاره يكصد هزار تومان باشد با يد سعيد مبلغ ششصد هزار تومان به مالك آپارتمان يعني «علي» از طريق ولي قهري او پرداخت نمايد.
2- ممكن است علت بطلان امري باشد كه در خلال عقد اجاره حادث شده است در اين فرض برخلاف فرض قبلي بطلان اثر قهقرايي ندارد.واز زماني كه علت بطلان حادث شود عقد اجاره نسبت به آينده باطل است.دليل اين مطلب اين است كه تا زماني كه سبب بطلان حادث نشده بود عقد اجاره صحيح بود ومنافع آن كه به تدريج حاصل مي شود تا زمان حدوث علت بطلان استيفا شده است بنابر اين موجر تاآن زمان استحقاق اجاره را دارد . لكن از زماني كه سبب بطلان حادث شد، ديگر عقد اجاره از بين مي رودو رابطه قراردادي وجود ندارد تا بر اساس مفاد آن رفتار شود بنابراين اگر از زمان بطلان عقد، مستأجر سابق استيفاي منافع نمايد يا بدون اجازه عين مستأجره را در تصرف خود نگهدارد(هرچند استيفاي منافع نكند) ضامن اجرت المثل آن خواهد بود.
حال به موارد بطلان عقد اجاره كه ناشي از فقدان شريط اساسي نباشد مي پردازيم:
الف: تلف مورد اجاره :
چنانچه در خلال مورد اجاره عين مستأجره تلف شود مانند اينكه مورد اجاره حيواني بوده است وتلف شده است يا مورد اجاره آپارتماني بوده است ودر اثر زلزله خراب شده است در اين صورت عقد اجاره باطل مي شود.در اين مورد ماده 496ق.م ميگويد:«عقد اجاره به واسطه تلف شدن عين مستأجره از تاريخ تلف ،باطل مي شود .....» همچنين در ماده 483 ق.م مي گويد:« اگر در مدت اجاره ،عين مستأجره به واسطه حادثه ،كلا يا بعضا تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ مي شود.....»
قانونگذار در ماده 483ق.م تلف مورد اجاره را از موجبات انفساخ عقد اجاره ذكر كرده است در حالي كه در ماده 496ق.م تلف را موجب بطلان عقد اجاره دانسته است .واز آنجا كه در مورد تلف عين مستأجره در خلال عقد اجاره از موجبات انحلال خود به خودي عقد بوده واثر آن ناظر به منافع عين مستأجره در آينده است به نظر مي رسد تعبير ماده 483كه تلف را از موجبات «انفساخ» دانسته است از تعبير به« بطلان» كه علي القاعده بايد اثر آن به گذشته هم سرايت كند مناسبتر است.
نكته اي كه بايد توجه داشت اين است كه تلف مورد اجاره در صورتي موجب بطلان (انفساخ) عقد اجاره مي شود كه سبب آن حوادث قهري مانند سيل يا زلزله و... باشد واگر علت تلف شخص ثالث يا خود موجر باشد عقد اجاره منفسخ نمي شود وبراي مدتي كه در اثر تلف مورد اجاره استيفاي منافع ممكن نشده است مستأجر مستحق اجرت المثل است.همچنین اگر مستأجر خودموجب تلف عین مستأجره شود علاوه براینکه نسبت به عین مستأجره ضامن است وبایدازعهده خسارات موجر برآید .نسبت به منافع مورد اجاره تاپایان مدت اجاره هم ضامن است .یعنی اگر اجاره بها را پرداخت نکرده است باید اجرت المسمی را تاپایان مدت اجاره پرداخت کند واگر پرداخته است حق ندارد آن را از موجر استرداد نماید.
ب : خروج عين مستأجره از قابليت انتفاع:
چنانچه عين مستأجره از قابليت انتفاع خارج شود مانند اينكه در عين مستأجره عيبي حادث شود كه به موجب آن عين مستأجره ديگر قابل بهره برداري نباشد ،عقد اجاره باطل مي شود مشروط براينكه رفع عيب وبرطرف كردن آن ممكن نباشد.(ماده 481 ق.م)
 كته اي كه بايد توجه داشت ودر گذشته هم به آن اشاره كرديم عذر مستأجر در عدم انتفاع از عين مستأجره از موجبات بطلان عقد اجاره نمي باشد مانند اينكه مورد اجاره اتومبيلي بوده است ومستأجر به علت مريضي نتوانسته است به مسافرت برود.
ج: فوت موجر :در فرضي كه موجر براي مدت عمر خود مالك منافع بوده است (ماده 497ق.م)در صورت فوت موجر عقد اجاره باطل مي شود.
د:فوت مستأجر : عقد اجاره بافوت مستأجر باطل نمي شود لكن اگر در عقد اجاره مباشرت وي شده باشد ،با فوت او عقد اجاره باطل (منفسخ) مي شود.(ماده497ق.م)
ب: فسخ اجاره:
چنانكه در ماده 456ق.م آمده است تمام انواع خيار در جميع معاملات لازمه ممكن است موجود باشد مگر خيارات مختص به عقد بيع كه عباتند از :خيار مجلس وخيار حيوان وخيار تأخير ثمن.بنابراين در عقد اجاره هم ممكن است بعضي از خيارات مشتركه محقق شود .
قبل از بررسي خيارات حادث در عقد اجاره، لازم است مقدمه اي را اشاره نمائيم :
مقدمه: چنانكه مي دانيم قاعده كلي در مورد فسخ عقد به سبب خيار اين است كه اثر فسخ ناظر به آينده است بنابراين در مورد عقد اجاره نيز قاعده اقتضا مي كند كه صرف نظر از اينكه سبب خيار در ابتداي عقد وجود داشته است يا نه اثر فسخ از زمان اعمال خيار عقد منحل شود.لكن بعضي از نويسندگان حقوق مدني معتقدند چنانچه سبب خيار در ابتداي عقد اجاره وجود داشته است مانند اينكه عين مستأجره از همان ابتدا معيوب بوده است .اثر فسخ از همان ابتداي عقد اجاره آن را منحل مي كند (شبيه اثري كه بطلان مي تواند داشته باشد.) واگر سبب خيار درخلال مدت اجاره حادث شود اثر فسخ از زمان اعمال خيار وبه نسبت بقيه مدت مؤثر خواهد بود.
  مانیز با اين نظر موافق هستيم زيرا :
 اولا : تنها راه جبران ضرر مستأجر نسبت به انتفاع ناقصي كه از مورد اجاره نموده است، اين است كه عقد اجاره (در فرض وجود سبب خيار از ابتداي عقد اجاره)اثر آن بگذشته سرايت كند تا مستأجر بتواند اجاره بهائي را كه به موجر پرداخته است مسترد وفقط اجر ت المثل منافعي را كه استيفاء كرده است بپردازد.
 انيا: قسمت اخير ماده 480ق.م عيبي را كه در اثناي مدت اجاره حادث شود موجب خيار نسبت به بقيه مدت اجاره دانسته است و مي توان از مفهوم آن استفاده كرد كه اگر عيب از ابتدا وجود داشته است با حدوث خيار از همان ابتدا خواهد بود (كما اينكه قسمت اول ماده 480 ق.م هم به اين مطلب دلالت مي كند.)
پس از اين مقدمه مي پردازيم به بيان احكام بعضي از خيارات در عقد اجاره:
1- خيار عيب:
اگر در عين مستأجره عيبي حادث شود كه يا موجب نقصان منفعت شود يا موجب صعوبت وسختي استفاده از عين مستأجره شود موجب خيار است.مانند اينكه در اتومبيل مورد اجاره عيبي حادث شود كه موجب شود سرعت آن به حد بسيار زيادي كاهش پيدا كند .يا مورد اجاره يك دستگاه آپارتمان باشد وسيستم آبرساني آن معيوب شود و....در اين موارد مستأجر به حكم ماده 497ق.م موجب خيار مي شود اين ماده مي گويد:معيبي كه موجب فسخ اجاره مي شود عيبي است كه موجب نقصان منفعت يا صعوبت در انتفاع باشد.»بنابراين اگر در مورد اجاره عيبي حادث شود كه در انتفاع از مورد اجاره تأثيري نداشته باشد ،موجب خيار نمي شود مانند اينكه اتومبيل مورد اجاره بدنه آن در اثر تصادف خسارت ديده باشد.
 خيار عيب حادث در عقد اجاره فقط موجب حق فسخ براي مستأجر مي شود ومستأجر حق مطالبه ارش را ندارد. ماده 478ق.م در اين باره مي گويد:«هرگاه معلوم شود عين مستأجره در حال اجاره معيوب بوده مستأجر مي تواند اجاره را فسخ كند يا به همان نحو كه بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول كند....»
 كته آخر در مورد خيار عيب اينكه، عيب در صورتي موجب خيار است كه رفع عيب به نحوي كه موجب ضرر مستأجر نشود ممكن نباشد والا عيوبی که قابل رفع بدون ضرر مستأجرباشد، حق فسخ ايجاد نمي كند.
2-خيار تخلف شرط:
در گذشته بيان كرديم كه در فرضي كه شرط فعلي در عقد بشود صرف تخلف مشروط عليه موجب تحقق خيار تخلف شرط براي مشرط له نمي شود بلكه بايد مشروط له مراتب پيش بيني شده در مواد 237الي 239 ق.م را طي نمايد تا خيار تخلف شرط براي او محقق شود ولي در مورد عقد اجاره قضيه مستثنا است وچنانكه قبلا هم اشاره كرديم به صرف اينكه مشروط عليه(اعم از اينكه موجر باشد يامستأجر)از شرايط مقرر در اجاره تخلف كندلازم نیست مشروط له ابتداء الزام مشروط علیه را(مطابق مواد237و238ق.م)به انجام شرط الزام کندبلکه ازهمان ابتداء براي مشروط له(کسی که شرط به نفع اوشده است) خيار تخلف شرط بوجود مي آيد ومشروط له حق فسخ پيدا مي كند .در اين مورد قانونگذار در قسمت اخير ماده 496 مي گويد:«.....ونسبت به تخلف از شرايطي كه بين موجر ومستأجر مقرر است فخيار فسخ از تاريخ تخلف ثابت مي گردد.»
3- خيار شرط:
 شرط خيار نيز به سود هريك از موجر يا مستأجر به موجب مقررات قانون مدني در عقد اجاره ممكن است .هرچند در قسمت اخير ماده 498ق.م صرفا به خيار شرطي كه به نفع مستأجر شرط شده باشد اشاره شده است اما به نظر مي رسد شرط خيار براي موجر هم منع قانوني نداشته باشد .
4- خيار تبعض صفقه:
خيار تبعض صفقه در فرضي مطرح مي شود كه يا قسمتي از مورد اجاره ملك غير در آيد يا اينكه بخشي از عين مستأجره تلف شود. در اين صورت مستأجر مي تواند يا به نسبت بخشي كه تلف شده است اجاره را تقليل دهد وعقد اجاره را فسخ نكند يا اينكه عقد اجاره را با استفاده از خيار تبعض صفقه فسخ نمايد.قانونگذار در ماده 483ق.م مي گويد:« .....ودر صورت تلف بعض آن ،مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقيه فسخ كند يا فقط مطالبه تقليل نسبي مال الاجاره نمايد»
2- خيار تعذر تسليم:
چنانكه در گذشته بيان كرديم يكي از تكاليف موجر اين است كه عين مستأجره را تسليم مستأجر نمايد ودر صورت امتناع اجبار مي شود واگراجبار او ممكن نباشد مستأجر حق فسخ دارد.(ماده476ق.م)

ج:انقضاي مدت اجاره:(ماده 494ق.م)
يكي ديگر از موجبات انحلا ل عقد اجاره انقضاي مدت آن است .به موجب عقد اجاره منافع مورد اجاره براي مدت معيني به مستأجر تمليك مي شود وبا انقضاي آن مدت ديگر مستأجر در منافع مالكيتي ندارد وبا تمام شدن مدت عقد اجاره منحل مي شود به عبارت ديگر عقد اجاره، عقد موقتي است كه با منقضي شدن مدت برطرف مي شود وبعد از انقضای مدت اجاره مستأجر سمتي در مورد اجاره ندارد .لذا قانونگذار در ماده 494ق.م مي گويد:« عقد اجاره به محض انقضاي مدت برطرف مي شود....»بنابراين مستأجر تكليف دارد با انقضاي مدت اجاره عين مستأجره را تخليه وتحويل موجر دهد.
ممكن است مستأجر پس از انقضاي مدت اجاره همچنان به تصرفات خود در عين مستأجره ادامه دهد واز تحويل آن به موجر خودداري كند در اين صورت دوفرض پيش مي آيد:
فرض اول:موجر در قبال تصرفات مستأجر سكوت نمايد وعدم رضايت خود را از تصرفات او ابراز نكند .در اين صورت مستأجر مأذون در تصرف محسوب مي شود وحكم غاصب براو بارنمي شود. در نتيجه مستأجر اجرت المثل را بر اساس اجرت المسمي به موجر پرداخت مي نمايد. در اين مورد ماده 501ق.م مي تواند مورد استناد قرار گيرد .ماده مذكور مي گويد:«اگر مستأجر عين مستأجره را بيش از مدتهاي مزبوره در تصرف خود نگهدارد وموجر هم تخليه يد اورا نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله براي بقيه مدت ونسبت به زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بين طرفين خواهد بود.»بايد توجه داشت كه در اين فرض كه مستأجر بارضايت موجر مورد اجاره را در تصرف نگه مي دارد ،مستأجر در صورتي مكلف است اجرت المثل پرداخت كند كه منافع مورد اجاره را استيفاء كرده باشد .واگر صرفا در تصرف داشته است ولي استيفاي منافع نكرده است مكلف به پرداخت اجرت المثل نمي باشد.(قسمت اخيرماده 494ق.م)
فرض دوم: اين است كه باانقضاي مدت اجاره علي رغم مطالبه تخليه مورد اجاره مستأجر بدون رضايت موجر به تصرفات خود ادامه مي دهد. در اين صورت به حكم قسمت اول« ماده 494 ق.م» بايد اجرت المثل پرداخت كند حتي اگر استيفاي منافع نكرده باشد.
غرس اشجار واحداث بنا در عين مستأجره(مواد 503 و504 ق.م ):
ممکن است مستأجر در خلال اجاره در مورد اجاره احداث بنا کرده باشد یا درختانی را در آن غرس کرده باشد.در این فرض دوحالت متصور است:
الف: غرس اشجار یا احداث بنا،با اذن موجر بوده است:دراین فرض موجر حق ندارد مستأجر را به خراب کردن بنا یا قلع درختان اجبار کند.بلکه به حکم ماده(504ق.م)چنانچه درختان یا بنا در تصرف مستأجر باقی بماند باید اجرت المثل زمین را به موجر بدهد واگر بنایادرختان در تصرف موجر قرار گیرد باید موجر اجرت المثل درختان یا بنا را به مستأجر(مالک درختان یا بنا) پرداخت کند.
ب: مستأجر در غرس درخت یا احداث بنا در عین مستأجره مأذون نبوده است. دراین صورت به حکم (ماده 503ق.م) هریک ازموجریا مستأجر می توانند بنا را تخریب یا درختان را قطع کنند.
حال اگر در اثر قلع درختان یا تخریب بنا به عین مستأجره خسارتی وارد شود مستأجر باید جبران خسارت کند.(قسمت اخیر ماده 503ق.م)
 

عقد اجاره جلسه پنجم:
2- اجاره حيوان :
در تقسيم بندي اوليه بيان كرديم كه اجاره به اعتبار موضوع آن به سه قسم تقسيم مي شود . قسم اول اجاره اشياءبودكه بحث آن را به اختصار بيان كرديم. قسم دوم اجاره حيوان است .منظور اين است كه در اجاره ممكن است موضوع آن حيوان باشد.يعني آنچه به اجاره داده شده است حيواني باشد كه مستأجر قصد استيفاي منفعت آن را دارد. مثلا اسبي به اجاره واگذار شود.
در اجاره حيوان تعيين منفعت (كه يكي از شرايط صحت عقد است )به يكي از طرق زيرممكن است انجام شود:
 لف: تعيين منفعت به بيان مسافت ومحلي باشد كه قرار است راكب يا محمول (بار) به آنجا حمل شود.مثلا شخصي اسبي را اجاره مي كند تابرآن سوار شده و به روستاي معيني برود.يا مقداري پنبه از محلي به محل معين ديگري حمل كند.در«ماده 507ق.م» آمده است :«در اجاره حيوان تعيين منفعت، يابه تعيين مدت اجاره است يابه بيان مسافت ومحلي كه راكب يا محمول بايد به آنجا حمل شود.»وبه موجب قسمت اخير ماده 508 قانون مدني اگر منفعت به بيان مسافت ومحل معين شده باشد تعيين راكب يا محمول لازم است.يعني اگر شخصي مي خواهد به حيوان مورد اجاره سوار شود بايد معين شود يا اگر باري قرار است حمل شود نوع وميزان آن مشخص گردد.
 :تعيين منفعت با تعيين مدت انجام شود.مثلا حيوان براي مدت معيني (مثلا مدت يكماه در برابر اجاره معيني به اجاره داده شود.در اين مورد قسمت صدر ماده 507ق.م مي گويد:«در اجاره حيوان منفعت يا به تعيين مدت اجاره است يا....»حال اگر تعيين منفعت با مدت انجام گرفته باشدبرخلاف حالتي كه تعيين منفعت به تعيين مسافت ومحل است ،لازم نيست راكب معين شود يا آنچه قرار است باحيوان حمل شود تعيين گردد.ولي مستأجر بايد در حمل محموله متعارف را رعايت كند .(صدر ماده 508ق.م)
تعيين حيوان مورد اجاره:
در گذشته بيان كرديم كه مورد اجاره ممكن است عين معين باشد يا كلي باشد.در مورد اجاره حيوان قانونگذار به نحو خاص به اين مطلب اشاره دارد ودر« ماده 510ق.م»بيان مي كند كه «در اجاره حيوان لازم نيست كه عين مستأجره حيوان معيني باشد بلكه تعيين آن به نوع معيني كافي خواهد بود.مثلا شخصي كه حيوانات متعددي دارد وبه اجاره واگذار مي كند لازم نيست در هنگام عقد اجاره مشخص شود كه كدام حيوان معين به اجاره داده شده است ،بلكه همينكه نوع آن كه مثلا اسب است يا قاطر كفايت مي كند.البته اگروجودخصوصیتی درحیوان شرط باشد باید اوصاف آن درعقداجاره شرط شود وحیوانی هم که به عنوان مصداق آن تعیین می شود باید شرایط مذکور درعقد را داشته باشد.
تبصره1:در اجاره حيوان كه براي حمل بار اجاره شده است ممكن است شرط شودكه موجر بار را در مدت معيني به مقصد برساند واگر چنين نكند يعني در مهلت معين به مقصد نرساند مقدار معيني از اجاره بها كسر شود.اين شرط به حكم« ماده 509ق.م» لازم الاجراء ونافذ است.
البته در این خصوص که آیا دراجاره حیوان یا انسان ممکن است مستأجر بر موجر (دراجاره حیوان)وبر اجیر(در اجاره انسان) شرط کندکه اگر »بار»یا«مرکوب» در اجاره حیوان در تارخ معینی به مقصد نرسید،یا در اجاره انسان اگر اجیر در مدت معینی «عمل معین»را انجام نداد مقداری از اجاره کم شود یااساسا استحقاق اجرت نداشته باشد؟بین فقهاءوحقوقدانان اختلاف است :
عده ای در این خصوص قائل به تفصیل هستند ومعتقدند که شرط کم شدن اجاره درفرض مذکور نافذ ولی عدم استحقاق اجاره باطل است.(چنانکه بیان شد قانون مدنی درماده 509شرط کاستن از اجاره بها را در فرض عدم تحقق شرد نافذ دانسته است.)
عده دیگر قائلند شرط در هردو حالت(کاستن از اجاره بها یا عدم استحقاق اجاره)نافذ است .ودر فرض شرط عدم استحقاق اجاره بها در فرض عدم تحقق شرط(یعنی عدم وصول بار به مقصد یا عدم انجام عمل در مهلت تعیین شده) حمل بر این می شود که طرفین شرط کرده اند در صورتی که در مهلت معین بار (در اجاره حیوان یا در اجاره متصدی حمل ونقل)به مقصد نرسد یا اجیر در مهلت معین عمل مورد تعهد را انجام ندهد وجه الالتزامی معادل اجاره بها به مستأجر پرداخت کند.در این فرض اجاره بها با وجه الالتزامی که مستأجر ازموجر طلبکار می شود تهاتر می نماید.
 مانطور که توضیح داده شد قانون مدنی ما در (ماده 509 )صرفا شرط کاستن از اجاره بها را پذیرفته است ودر مورد فرض عدم استحقاق اجاره حکمی ندارد.
تبصره2: مستأجر حق ندارد حيوان را در غير مقصودي كه طرفين در عقد اجاره قصد كرده اند استعمال نمايد .هرچند اين حكم در مورد هر عين مستأجره اي اعم از اينكه مورد اجاره از اشياءباشد ياحيوان، جاري است لكن قانونگذاربنابه حساسيت موضوع در مورد حيوان در ماده 511ق.م به نحو خاص تأكيد كرده است در اين ماده مي گويد:«حيواني كه مورداجاره است بايد براي همان مقصودي استعمال شودكه قصد طرفين بوده است.بنابراين حيواني راكه براي سواري اجاره داده شده است نمي توان براي بار كشي استعمال نمود.
3- اجاره اشخاص:
در اجاره اشخاص چنانكه در گذشته اشاره كرديم به كسي كه اجاره مي كند «مستأجر»وكسي كه مورد اجاره واقع مي شود «اجير» وبه مال الاجاره« اجرت »ميگويند.(ماده512ق.م»
اقسام عمده اجاره اشخاص عبارتند از:
 لف:اجاره خدمه وكارگر
ب: اجاره متصديان حمل ونقل
اجاره اشخاص:
به موجب قانون مدني ايران اشخاص فقط مي توانند براي مدت معيني اجير شوند واجير شدن دائمي آنان به لحاظ اينكه به سلب آزادي آنان منجر مي شود ممنوع است.وماده 514ق.م مي گويد«خادم يا كارگر نمي تواند اجيرشود مگر براي مدت معيني يا براي انجام امر معيني»
چنانچه شخصي بدون تعيين مدت اجير شود ،قانونگذار در ماده 515 ق.م چنين مقرر داشته است كه مدت اجاره محدود است به مدتي كه ازقرار آن مدت اجرت تعيين شده است.(مشابه این حکم در اجاره اشیاء در ماده 501ق.م آمده است) بنابراين اگر مزد اجير ازقرار روز تعيين شده است مدت اجاره محدود به يك روزواگر براساس ماه تعيين شده است محدود به يكماه واگر براساس سال تعيين شده باشد مدت اجاره به يكسال محدود خواهد بود.وبا أنقضاي هريك از مدتهاي مقرر،حسب مورد اجاره شخص منقضي مي شود.وچنانچه با أنقضاي مدت اجير به خدمت خود ادامه دهدوموجر اورا نگاهدارد اجير براساس تراضي موجود بين طرفين به همان ميزاني كه سابقا بين طرفين مقرر بوده است مستحق اجرت خواهد بود.
بايد توجه داشت باتصويب قانون كار ،مقررات جديدي بين كارگر وكار فرما(مستأجر) حاكم شده است .ودر مواردي قانون كار ، ناسخ مواد قانون مدني تلقي مي شود.
اجاره متصدي حمل ونقل :
ممكن است به موجب قراردادي شخص اجير شود كه كالائي يا شخص را از راه خشكي يا هوا يا دريا به محل معيني منتقل كند ودر اين فرض اجاره متصدي حمل ونقل محقق شده است .به موجب ماده 516 قانون مدني محدوده تعهدات متصدي حمل ونقل در مورد حفاظت از اشياء ونگهداري از آنها همان است كه براي امانتداران(ماده614ق.م) مقرر است در نتيجه اگر متصدي حمل ونقل تعدي يا تفريط كرده باشد ضامن است والا خير.وتارخ مسئوليت از تاريخ تحويل اشياء به آنان است.
ممكن است قراردادحمل ونقل به اين ترتيب بين طرفين مقرر شود كه اگر كالا در موعد معيني به مقصد نرسد مقدار معيني ازاجرت كم شود.(ماده 517ق.م ناظربه ماده 509 آن قانون.)
لازم به ذكر است كه تصدي حمل ونقل به موجب ماده 2قانون تجارت جزء معاملات تجاري محسوب ودرباب هشتم قانون تجارت (مواد 377تا394 ق.ت) مقررات ويژه ا ي براي آن بيان شده است وبه عنوان مثال در ماده 386ق.ت قانونگذار برخلاف ماده 516 ق.م(که اصل را بر عدم مسئولیت متصدی حمل ونقل قرار داده است) اصل را برمسئوليت متصدي حمل ونقل گذاشته ومتصدی حمل ونقل است که باید ثابت کند تلف محموله در اثر حوادث قهری که خارج از اراده او بوده است اتفاق افتاده است.